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二手房过户流程，全流程+注意事项+交易费用 陵水土福湾楼盘，土福湾四季如春，当北国严冬季节，万里冰封雪飘之时，海南岛却春意盎然，绿遍天涯。
土福湾二手房交易是指已经在陵水土福湾房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的房屋，再次上市进行交易买卖。
面对繁杂的土福湾二手房交易流程，哪怕是陵水土福湾买房老司机，或是专业的地产中介，都会有些抓不着头脑，更别提众多的海南购房小白了！！那么，土福湾二手房交易的详细流程是怎样的？有哪些注意事项呢？看完这个你就明白了。
一、土福湾二手房交易流程
1、洽谈土福湾房价、付定金
在选择土福湾二手房时，首先得对楼市、所海南购房屋区域板块进行熟悉。在看中房屋后，将海南购房意向金交于地产经纪人，并签订海南购房意向书。
约上家谈判，确认信息有：房屋地址、产证、产权人身份，价格以及付款周期和交易周期等条件。（包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定，家电家具的约定，交房时间以及尾款的约定等），交易中心核实完房屋的产权调查。
然后再由地产经纪人出面与业主洽谈价格，业主同意后意向金转化为定金，不同意的话意向金退还海南购房者，当然也可以在三方都在场的情况下进行洽谈。
⚠重点：一定要查看产权查册信息，了解抵押情况、租赁情况、是否被查封等相关内容。
2、签订房屋买卖合同
房屋买卖合同是海南购房中最为关键的一部分，合同之中包含很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做土福湾二手房按揭。
签合同当天需要付首付款（首付款要准备好），要确定产权人是否到齐，买家是几个人上产证，是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。
合同签好后，若需办贷款，这时需要同时进行，以利于后续交易的进行，同时审税也可以着手做起来，最好在签好合同的当天，就可以去交易中心办理。
⚠重点：明确过户期限、房屋户口安置情况、交房期限。
03、房屋付款方式
房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款（商业、公积金、组合贷款）两种。一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款得先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，最后签贷款合同。
⚠重点：注意各笔款项的支付时间节点，如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给业主，需要特别精确地算好时间节点。另外：不能承诺银行何时放款，因为这个是银行第三方行为，客户的承诺无法制约银行。
选择银行办理按揭，可以综合考虑，选择家利率优惠多及离家近的银行，这样到时候买方要赎楼或办理相关业务，也相对来说会比较近些。
赎楼指的就是卖方还清银行贷款、拿回海南房产证，注销抵押登记。对于赎楼的期限，尽量不要限定赎出海南房产证的期眼，怕因为担保公司、银行等原因导致赎楼时间相对较长，如果限定了较短的赎出海南房产证的期限，可能最终违约。
04、申请过户、办过户手续及交税
买卖双方都在场的情况下，在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。
核心环节：核价--住房查询--海南房产税认定--缴税--过户。
⚠重点：注意要带齐材料，特别是上家的原始档案，（若需）建议提前调取，如果是动迁房、有继承或赠与的土福湾房子，建议提前判断税费情况。
05、领取房屋产权证
⚠重点：️ 若是买家贷款，部分银行会银行领取，公积金也是公积金中心领取。
06、银行放款给卖方
⚠重点：银行放款给卖方，要求卖方账户信息必须正确，核对清楚。建议业主提供的银行卡，和客户办理贷款的银行，为同一家。
07、房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割
⚠重点：水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用金额，以及，是否有拖欠物业费的情况存在。
二、土福湾二手房交易费用
二手普通住宅5年之内个人所得税计算方法：
1、（售房收入-海南购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%）×20%；
2、税费缴纳人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应该缴纳税额的，应该采取核定征收，购买土福湾二手房个人所得税税率暂定为计税价格的1%；
3、二手普通住宅营业税计算方法：不足2年的房屋总价的5.6%营业税，超过2年（含2年）免征营业税；
4、二手非普通住宅营业税计算方法：不足2年的房屋总价的5.6%营业税，超过2年（含2年）的房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%营业税；
5、二手别墅营业税计算方法：不足2年的房屋总价的5.6%营业税，超过2年（含5年）的房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%营业税；
6、购买时间是否满2年首先看房屋产权证，其次看契税，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于房屋契税，契税 早于产权证。
三、土福湾二手房交易税费有哪些优惠？
1、陵水土福湾买房人应缴纳税费优惠
（1）陵水土福湾买房人应缴纳契税优惠：首次海南购房评估额90平方米内1%、90平方米-144平方米内1.5%，超过144平方米或非首次3%的契税，买方缴纳；
（2）陵水土福湾买房人应缴纳印花税优惠：房款的0.05%；
（3）陵水土福湾买房人应缴纳交易费优惠：3元/平方米；
（4）陵水土福湾买房人应缴纳测绘费优惠：1.36元/平方米；
（5）陵水土福湾买房人应缴纳权属登记费及取证费优惠：所缴纳的权属登记费及取证费一般情况要缴纳200元内。
2、卖房人应缴纳税费优惠
（1）卖房人应缴纳印花税优惠：房款的0.05%；
（2）卖房人应缴纳交易费优惠：3元/平方米；
（3）卖房人应缴纳营业税优惠：全额的5.56%（海南房产证未满2年的、普通房满2年减免）；
（4）卖房人应缴纳个人所得税优惠：房款的1%（普通房满五年）。
土福湾养老楼盘推荐
1、天赐南湾： 均价25000元/㎡，天赐南湾位于陵水县清水湾东区新村镇，产权年限70年。
2、中州国际酒店： 均价20000 元/㎡，中州国际酒店位于海南省陵水县椰林南干道与滨河南路交汇处(海南省陵水县)，物业费3.80元/平米/月。
3、温泉庄园： 均价暂无元/㎡，温泉庄园位于陵水县南平温泉庄园营销中心，绿化率35%。
4、顺泽福湾： 均价34000元/㎡，顺泽福湾位于陵水县东部沿海土福湾度假区中部，产权年限70年。
5、景业清水湾3号七期： 均价待定元/㎡，景业清水湾3号七期位于海南省陵水县英州镇清水湾大道卓美亚酒店旁。
6、绿城蓝湾小镇： 均价750万元/套起元/㎡，绿城蓝湾小镇位于陵水新村镇清水湾国际旅游度假区C区，周边娱乐有威斯汀酒店(200米)亚洲游艇码头(3.2公里)一号公馆KTV、酒、雪茄吧会所(1.7公里)酒吧风情一条街(1.1公里)。
7、融创钻石海岸： 均价60000元/㎡，融创钻石海岸位于陵水县清水湾赤岭风景区 ，周边娱乐有一号公馆KTV,酒(753米)电影院(980米)悉尼歌剧院(1.3公里)亚洲游艇码头(1.4公里)。
8、香水湾1号： 均价1500万元/套起元/㎡，香水湾1号位于陵水香水湾A区，容积率0.23。
9、恒大海上帝景： 均价23000元/㎡，恒大海上帝景位于海南三亚清水湾英赤路恒大海上帝景，周边娱乐有丽媛会KTV (37米)逸庭酒店桑拿保健 (203米)paris cafe (744米)星海传说康体俱乐部 (1.1公里)。
10、雅居乐山海间： 均价21000元/㎡，雅居乐山海间位于海南·三亚·环岛东线高速英州出口(毗邻雅居乐清水湾)，医院配套有广安堂大药房 (590米)301医院 (15公里)英州中心卫生 (354米)张仲景大药房 (578米)；
土福湾独有的自然资源是不可替代的，也是花钱买不走的：最清新的空气、平均气温、海水资源、最适合过冬的城市、商业中心、CBD、学区房、小区社区服务好、生活配套齐全、交通方便、城市配套等等......这些都可能促使未来土福湾在二手房市场的表现极佳。
购房热线：1
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